DOT: Desde la planificación urbana al desarrollo inmobiliario

CDMX, Mexico.

El concepto del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), se origina en los Estados Unidos, bajo la teoría de Transit-Oriented Development (TOD), a finales de la década de los 80s y ha tenido un auge significativo en los últimos 15 años.

Este concepto no es nuevo. Se retoman las experiencias ya aplicadas en el pasado del diseño para la vida local, promovidas en las ciudades europeas y adoptadas por los urbanistas en las décadas de los años 60 y 70 en varias ciudades latinoamericanas. Las recientes iniciativas de reconversión urbana como la ciudad de los 15 minutos en París (Francia), las súper-manzanas en Barcelona (España), regresan a los preceptos ya promovidos a inicios del siglo pasado.

Diversas organizaciones con apoyo financiero de organismos multilaterales han realizado un sinnúmero de investigaciones y documentación que apoyan este tipo de iniciativas. Entre estos organismos, los de mayor relevancia son el Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo (Institute for Transportation and Development Policy –ITDP), y el Instituto de Desarrollo Orientado al Tránsito (Transit Oriented Development Institute) promovido por la Asociación de Ferrocarriles de Alta Velocidad de EEUU.

A medida que se han realizado investigaciones sobre las posibilidades de actuación en promoción del DOT, se ha dado un descenso de la escala de ciudad a la de barrio, con una concepción más pragmática y local de las posibles actuaciones que promuevan la movilidad peatonal y de sistemas alternativos de transporte integrados con los sistemas convencionales. Luego de esta visión de barrio, se ha ido especializando más hacia los corredores de transporte masivo y, particularmente, al contexto alrededor de las estaciones y a centros de transferencia modal.

La tendencia de estos proyectos derivó en la participación de la iniciativa privada, al promover la densificación de las áreas y la construcción de grandes complejos inmobiliarios que rentabilizan las operaciones de mejora de estos centros de intercambio modal. Ejemplos exitosos se ubican en Norteamérica, Europa, Asia y ahora en Latinoamérica.

El descenso a la escala inmobiliaria, derivó incluso en contar con metodologías que certifican a las intervenciones por categorías, de manera similar al sistema de certificación de edificios sostenibles LEED (siglas de Leadership in Energy & Environmental Design), desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council), creado a inicios de la década de los 90. Al respecto, a través del ITDP, en la tercera edición del Estándar DOT del año 2017, se cuenta con tres categorías DOT de certificación: Oro, Plata y Bronce basada en puntos de una escala de calificación de cumplimiento del estándar de evaluación, el cual es revisado por un Comité Técnicos compuesto por expertos convocados por el ITDP.

Aunque sea atractiva la promoción por los privados en los DOT, no debe perderse la visión de planificación urbana de las ciudades, que dicte lineamientos para la debida articulación entre los sectores que se afectan. Es necesario retomar la sindéresis y volver a darle su debida importancia a la planificación del territorio.

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